三中華商務網編者按：著名鋼鐵市場專家馬忠普在他數百篇市場分析文章中，也寫了許多關于鋼鐵企業非鋼產業發展，中國房地產市場真正危機的分析文章。特別是當前我國鋼鐵、煤炭為產業中心的城市，由于鋼鐵、煤炭產能過剩，社會總需求回落，導致鋼鐵、煤炭企業和所在城市經濟出現很大回落壓力。經濟衰退，青年人口減少，直接影響這些城市房地產庫存大幅上升和房價下行。這是一個在中西部地區經濟發展中存在的具有普遍性的問題。鋼鐵企業困境中如何實現非鋼產業在與地方經濟合作發展中，創造新產業經濟優勢。能否實現國家提出的企業包括勞動力在內的生產要素資源要素在社會化發展中得到優化配置，創造新產業優勢將直接關系到大鋼鐵企業和所在城市未來的經濟命運。21世紀經濟報道記者的這篇專題報道之所以引起人們的關注，就在于這篇報道揭示了這個牽動許多人思考的社會經濟課題。

三線樓市去庫存鞍山樣本：關鍵在產業換擋

21世紀經濟報道記者 定 軍 實習記者 張曉君 易堅 鞍山、北京報道

什么話題，在中國牽動了億萬人的神經？房價。房價漲，有人嘆；房價落，有人呼。

在上海、深圳、北京頻頻出現所謂“天價房”之時，21世紀經濟報道記者前往三四線城市進行調研，發現一些地方較繁華地段的現房賣3500元/平方米，而且采用了開發商墊付部分買房首付款的方式，但房子卻仍然沒有想象中那么好賣。
樓市的分化，是一個不容回避的問題：一些三四線城市出現了人口遷移，經濟發展減速等問題。這些城市如何在產業升級中，尋找新的經濟發展引擎，將是未來城市發展的關鍵因素。

持續上升的庫存

21世紀經濟報道記者在沈陽經濟區副中心城市鞍山市了解到，較為繁華地段的鞍山師范學院附近，一個樓盤的最新一期現房給出了3500元平方米的價格，而且首付并不需要拿足20%。

“只需要拿出1.5萬元，就可以先把房子拿走，其余的慢慢還。”該樓盤一位銷售人員說。

據了解，這一樓盤目前已經開發到第四、第五期。前幾年，這一樓盤曾銷售過4000多元/平方米的價格。但在2014年最低谷時，一度以每平方米不到3000元/平方米的價格出手了不少庫存。

現在，該樓盤的價格是3500元每平方米，而且購買70多平方米兩居，只需要首付1.5萬元，銀行首付貸款20%的其他剩余資金由開發商墊付，購房者可以在1-2年內多次付清。

根據記者了解，這一模式在鞍山并不少見。比如距離該樓盤8公里左右的另一個樓盤。該樓盤號稱精裝修，開價是每平方米5700元左右，也是1.5萬首付可以成交，首付剩余部分由開發商墊付，采取無息還款。另外，該樓盤還采取了買樓送數萬元不等的家具（消費券）的促銷方式。

開發商的種種舉措顯示，與一線城市的樓市火爆不同，鞍山樓市仍處于艱難的去庫存階段。21世紀經濟報道記者了解到，2015年，鞍山房價實際銷售在每平方米4600元左右，相比2014年的4663元/平方米略有下降。

如果從居民平均收入來看，鞍山并不應該出現房價下跌的情況。鞍山是沈陽經濟區的副中心，經濟實力在全省地級城市中位居第一，在遼寧省，鞍山經濟總量僅次于大連和沈陽，經濟總量為大連、沈陽的一半左右。從地理位置上看，鞍山距離沈陽不到100公里，屬于沈陽都市圈的重要城市。

21世紀經濟報道記者查詢統計數據發現，2015年鞍山城鄉居民人均可支配收入分別為29943元、13119元，相比2013年的26662元、14207元，城鎮居民收入增加，農村居民收入有所減少，不過仍高于全國農村人均可支配收入11422元的水平。
如果以2015年鞍山城鎮人均可支配收入29943元計算，上述3500元/平方米的房價，每平方米相當于鞍山城鎮居民不到1個半月的收入，即使按照4600元/平方米的平均數計算，也就相當于鞍山城鎮居民不到兩個月的收入。

這一數據比全國平均數據要明顯有優勢。從全國角度而言，2015年全國房地產均價是6792元/平方米，根據統計局披露的數字計算，1平方米房價超過全國城鎮居民（按2599元/月計算）2個半月的人均純收入。

不過，盡管鞍山房價與收入比較低，房子卻并不好賣。相反，2015年鞍山商品房銷售面積約為314萬平方米，比2014年的355萬平方米、2013年的889萬平方米有明顯且持續下降。而鞍山市商品房庫存，在2015年末達到1300萬平方米，比上一年新增了約383%。

是出現了什么問題，造成該市房地產市場的下行？其關鍵的問題，恐怕并不僅僅在于“買不起”。

在采訪中，一位剛畢業不久的鞍山籍大學生告訴記者，現在鞍山房價下降明顯，由于擔心進一步降價。所以短期還會看看情況。“現在買房子倒沒什么壓力，因為家里能給買。”

去庫存關鍵在產業“換擋”

居民觀望房價下降是一個方面。

據了解，其實很多開盤的房價已經接近成本價。比如上述現房價格是3500元/平方米的樓盤，相比土地成本1000元/平方米，建安成本（房屋建筑成本和設施設備安裝成本）2000元/平方米計算，再大幅降價的空間不大。

另一個原因是，目前鞍山經濟增速放慢，影響了居民的收入預期，特別是近幾年來鞍山就業機會平平，人口出現外流，這在一定程度上影響了房地產的消費。

長期關注鞍山經濟的原鞍鋼經濟所研究員馬忠普認為，重工業出現產能過剩拖累了經濟結構較為單一的鞍山市經濟。數據顯示，鞍山2013年經濟總量為2623億，2014、2015年分別為2385.9億，2349億元，名義GDP出現負增長。其中，規模以上工業持續放慢是主要原因。而這也直接影響了居民的購房需求。

鞍山市龍頭企業鞍鋼的一位人士告訴記者，鞍鋼目前效益不好，直接影響了部分人的購買能力。有的鞍鋼員工貸款購房每月需要還款1800元，效益好時還能夠負擔，但是如果出現降薪，就捉襟見肘。

也有統計部門的專家指出，鞍山面臨的主要問題是經濟增速放慢從而影響居民消費。據鞍山統計局每年公布的統計公報顯示，鞍山總人口在300多萬，但是最近幾年每年常住人口都在下降，這有生育率下降的原因，也有人口外流的原因。

東北師范大學中國東北研究院常務副院長宋玉祥認為，東北地區外出打工等外流人口以年輕人居多，這部分人恰恰是房子剛性需求的主體，這部分人口遷移之后，等于流失了一部分本地的房地產市場剛性需求。

而如果要實現房地產市場的回暖，需要鞍山市轉型升級，進一步發展。

典型的案例是重慶。重慶市人口約3000萬人，2015年該市城鎮人口同比增加55.40萬人，商品房銷售面積5381.37萬平方米，增長5.5%。這表明，快速發展產業經濟，提高居民收入，實現城市人口聚集，是促進房地產發展，消化房地產庫存的有效手段。

而鞍山本身的工業基礎并不差。2015年重慶商品房均價是5496元，同期重慶城鄉常住居民人均可支配收入分別為27239元、10505元。也就是說，重慶城鎮居民需要2個月收入才可以買一平方米房子。而鞍山城鎮居民不到2個月的收入可以買一平方米，買房實力其實比重慶足。

馬忠普認為，鞍鋼等龍頭企業目前需要加快提質增效，鞍山市則要盡快發展新的產業，尤其是第三產業，同時盡快提高農民收入。 未來，鞍山的發展機會仍然不小。在今后3到5年內，通過市場的倒逼，必然會有很多產能落后的鋼廠退出，到時候鋼鐵行業的利潤可能會提高，鞍鋼和鞍山經濟可進入良性發展。

但是鋼產業升級轉型、擴展產業鏈條、實施多元化生產還需要時間。馬忠普認為，鞍山的高新區目前還在起步階段，尚未形成大產業優勢。

21世紀經濟報道記者在鞍山高新區見到，滿眼密密麻麻的都是樓盤，包括萬科、恒大、華潤等大型開發商的項目。如果有一天，當地出現了大批高新工業企業，意味著鞍山工業重新走上快速發展之路。希望那一天的到來不要太遠。

(關鍵字：樓市 鞍山 馬忠普)