近期，各地出臺(tái)樓市新政策的步伐不停。從調(diào)整住房交易和土地交易的限制，到優(yōu)化住房信貸政策，各種創(chuàng)新型政策也在不斷“上新”。

一線城市頻加碼，拉動(dòng)活躍度

一線城市廣州，在本輪房地產(chǎn)政策調(diào)整的浪潮中表現(xiàn)十分活躍。歲末之際，又針對(duì)住房公積金進(jìn)行了調(diào)整。

12月25日，廣州住房公積金管理中心印發(fā)《廣州市住房公積金提取管理辦法》，自2024年1月1日起施行，有效期5年，主要包括公積金提取的適用范圍更廣、提取周期更短等利好。

例如，在廣東省、本人或配偶戶籍所在省，購(gòu)買建造翻修自住住房均可申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗�積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額，放寬了繳存人用于自住住房的地域提取范圍。增設(shè)電梯的需求也被關(guān)注到，可提取公積金的情形里包括了：在本市行政區(qū)域內(nèi)，繳存人、配偶或雙方父母擁有所有權(quán)的既有住宅增設(shè)電梯的。

此外，新政規(guī)定的公積金貸款結(jié)清后的可提取頻率，從每年一次調(diào)到每3個(gè)月一次；無(wú)房且租房自住每3個(gè)月可提取一次，二孩及以上家庭月提取額度上浮40%。

在此之前，廣州已在公積金政策方面有較多積極動(dòng)作。中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠提到，11月，廣州已出臺(tái)公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”、公積金貸款首付比例降低等政策。

楊紅俠表示，此次再次出臺(tái)新政，一方面，有利于規(guī)范公積金提取管理，提高購(gòu)房者使用公積金租房、購(gòu)房的便利程度；另一方面，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)租賃、交易市場(chǎng)良性、健康發(fā)展，促進(jìn)相關(guān)需求釋放。在市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期的情況下，未來(lái)一段時(shí)間廣州或?qū)⒊掷m(xù)出臺(tái)優(yōu)化政策，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉進(jìn)一步指出，本次公積金新政是利用公積金普惠金融的低成本優(yōu)勢(shì)，助推剛需、改善型住房需求和住房租賃需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和內(nèi)需消費(fèi)的擴(kuò)張。

“一方面，近期購(gòu)房需求減弱，公積金池子的水位比較高，希望增加提取，讓居民更多地實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)，或租房買房、異地購(gòu)房；另一方面，鼓勵(lì)多胎家庭更多提取公積金，和用公積金加裝電梯。”李宇嘉認(rèn)為，公積金新政如果能激勵(lì)租賃需求，能解決新市民年輕人的住房消費(fèi)，不啻為一個(gè)好辦法。但前提是年輕人、新市民住房公積金繳納的范圍比較廣，繳納比例比較高。

廣州的再一次政策嘗試，讓市場(chǎng)對(duì)新一年當(dāng)?shù)貥鞘械臒岫确磻?yīng)，以及對(duì)其他城市的拉動(dòng)效力有了更多期待。在不久之前，北京、上海等熱點(diǎn)城市樓市政策均迎來(lái)了較大幅度調(diào)整，隨即在成交方面有了較明顯體現(xiàn)。以北京為例，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布后的首個(gè)周末(12月16日、17日)，北京新建商品住宅網(wǎng)簽647套/6.31萬(wàn)平方米，較上周末環(huán)比分別增長(zhǎng)166%和130%。

克而瑞數(shù)據(jù)則顯示，北京新政落地一周，短期內(nèi)成交量出現(xiàn)積極的回升態(tài)勢(shì)；新政落地十日，北京新房成交套數(shù)日均約499套。而在此之前，12月前14天日均約346套，日均成交走勢(shì)提升明顯，達(dá)44.22%。

“從市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，短期北京、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度均有望提升，預(yù)計(jì)也將進(jìn)一步穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期。”中指分析道。

再以另一一線城市深圳為例，或許可以一探政策在更長(zhǎng)遠(yuǎn)周期里的拉動(dòng)表現(xiàn)。11月22日，深圳宣布調(diào)整二套住房最低首付款比例及普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，從深圳新政發(fā)布的2023年第47周(11月20日-26日)開始，近3周新房成交量較11月新政前周均成交穩(wěn)中有增15%，至第49周單周成交量達(dá)12.97萬(wàn)平方米，達(dá)近一年來(lái)次高；二手房周度成交走勢(shì)呈現(xiàn)穩(wěn)步爬升態(tài)勢(shì)，近3周周均成交量達(dá)到7.5萬(wàn)平方米，顯著高于新政前2023年周均5.8萬(wàn)平方米的水平。

一年700余條新政后，再往哪走？

“北上廣深一線城市樓市優(yōu)化政策持續(xù)加碼疊加，對(duì)于當(dāng)?shù)貥鞘袖N售恢復(fù)將會(huì)有較好的帶動(dòng)作用，也會(huì)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到提振信心、提升景氣度的作用。相信后續(xù)樓市優(yōu)化調(diào)整政策將會(huì)持續(xù)疊加，且成效將逐步體現(xiàn)。”東莞證券分析師何敏儀認(rèn)為。

市場(chǎng)的變化、政策的跟進(jìn)與預(yù)期的推演成為了一整年樓市的關(guān)鍵詞。2023年，為適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來(lái)新一輪政策轉(zhuǎn)向。過(guò)熱階段的收緊性房地產(chǎn)政策逐步松動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的制度被安排上日程。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至12月18日，今年地方放松政策出臺(tái)達(dá)751次，較去年增加140余次，覆蓋城市超330個(gè)。9月出臺(tái)次數(shù)更是達(dá)去年以來(lái)峰值，單月出臺(tái)超140次。

政策調(diào)整手段上，正如同廣州所積極推進(jìn)的，優(yōu)化公積金貸款政策及實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼占比居多。其中，優(yōu)化公積金貸款政策涉及了提高公積金最高可貸額度、降低公積金貸款首二套首付比例、支持提取公積金付首付以及延長(zhǎng)貸款年限等多項(xiàng)內(nèi)容。

“優(yōu)化公積金政策是近兩年各地支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、促進(jìn)需求釋放的主要手段之一。各地公積金政策調(diào)控力度和節(jié)奏主要取決于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)表現(xiàn)及公積金使用情況。”楊紅俠稱。

2024年的房地產(chǎn)政策環(huán)境會(huì)如何發(fā)展？也是近期備受關(guān)注的問(wèn)題。

12月21日至22日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開。會(huì)議指出，明年要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

也就是說(shuō)，“因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策”指導(dǎo)各地優(yōu)化樓市政策的思路沒(méi)有改變。業(yè)內(nèi)分析也認(rèn)為，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化新形勢(shì)下，各地樓市政策預(yù)計(jì)將進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。

“2024年一線城市可能繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，核心二線城市有望全面取消限購(gòu)，更多低能級(jí)城市或通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，在“下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道”指導(dǎo)下，高質(zhì)量、好地段、好服務(wù)的新房項(xiàng)目依然具備市場(chǎng)潛力，這也給開發(fā)企業(yè)提供了新的經(jīng)營(yíng)思路。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱也提出，展望2024年，中央層面房地產(chǎn)政策有望從三方面發(fā)力，第一是以“三大工程”建設(shè)為抓手，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；第二是落實(shí)供給端金融支持，落地執(zhí)行細(xì)則讓“三個(gè)不低于”“融資三支箭”“房企白名單”等措施真正落地見(jiàn)效；第三是下調(diào)住房交易稅費(fèi)，比如購(gòu)買家庭唯一住房或改善住房，減免契稅、縮短增值稅和個(gè)人所得稅征免年限等，通過(guò)人才補(bǔ)貼、新市民、多孩家庭購(gòu)房補(bǔ)貼等財(cái)稅激勵(lì)措施，穩(wěn)需求進(jìn)而穩(wěn)市場(chǎng)。

(關(guān)鍵字：樓市)