十年，在漫漫時間長河中不過彈指一揮間，然而在過去十年間，中國卻不知不覺徹底告別了以鄉(xiāng)村型社會為主體的時代，進入到以城市型社會為主體的新時代。有人說“中國房地產(chǎn)的根本動力在城市化”，上個十年，是中國城市化進程最為迅猛的十年，恰也是房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年，是房價飛漲、房地產(chǎn)行業(yè)遭受非議最多的十年。

而今，十八大提出的“新型城鎮(zhèn)化”又以一字之別為房地產(chǎn)未來的發(fā)展留下了耐人尋味的空間。審時度勢不難發(fā)現(xiàn)，我們正站在一個新的歷史節(jié)點上。

“新型城鎮(zhèn)化”究竟對房地產(chǎn)行業(yè)的未來意味著什么？在下一輪歷史潮流到來之際，房地產(chǎn)行業(yè)中的佼佼者將如何再度破繭成蝶？2012年CIHAF中國住交會一開場，中國房地產(chǎn)風云人物之間的對話就打破了迷局。“城鎮(zhèn)化不等于房地產(chǎn)化。”這些深感行業(yè)變動的智者、推動行業(yè)風起云涌的勇者們在會場上各抒己見，指點迷津。

房地產(chǎn)業(yè)新機遇

也許沒有一個國家像今天的中國那樣讓人感覺恍若隔世。

2002年以來，中國城鎮(zhèn)化率以每年1.35個百分點的速度遞增，到2011年，全國城鎮(zhèn)人口達到6.91億，城鎮(zhèn)化率首次突破50%，達到51.27%。但我們驚嘆的同時亦發(fā)現(xiàn)，與歐美發(fā)達國家相比，我國城市化率仍有較大的提高空間。

十八大明確提出：“堅持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。”新型城鎮(zhèn)化由此上升到國家戰(zhàn)略層面，成為各方關注的焦點。

中國幅員遼闊，657個城市發(fā)展水平差異較大，不少城市仍處于快速城鎮(zhèn)化階段，城市化率將快速上升。可以預見，新型城鎮(zhèn)化將導入大量就業(yè)人口到城鎮(zhèn)之中。無疑，房地產(chǎn)行業(yè)將從中受益，一個嶄新的發(fā)展機遇即將到來。

“城鎮(zhèn)化和城市化有區(qū)別，過去是大城市圈，例如廣州、武漢、重慶等城市，這是西方的做法，不太符合中國的國情，造成貧困差距拉大。城鎮(zhèn)化是一場很大的革命，符合經(jīng)濟從投資型轉型到內資型的進程，將帶來無限的商機。”中坤集團董事長黃怒波在論壇上表示。

值得注意的是，在當前國內經(jīng)濟形勢依舊以穩(wěn)增長為基調的前提下，新型城鎮(zhèn)化的推進不同于過往簡單的加大投資規(guī)模，其同時肩負著加快國家經(jīng)濟結構轉型、帶動新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重任，因此對于我國經(jīng)濟增長將起到舉足輕重的作用。

朗詩集團股份有限公司董事長、總裁田明表示，中央提出城鎮(zhèn)化而沒有用城市化，意味著中央的決策層更關注中小城市、縣城，讓農(nóng)村人口轉移。“我們判斷中國住宅地產(chǎn)還可以成長10年。但是10年以后，這個市場將不再是一個增長的市場，是純粹經(jīng)濟體的市場。”

城鎮(zhèn)化≠房地產(chǎn)化

洶涌的城市化為房地產(chǎn)市場帶來契機，其間涌入的超過2億的城市人口為樓市創(chuàng)造了源源不斷的需求。

在上一個房地產(chǎn)運行周期里，毋庸置疑的是城市化進程助推了房地產(chǎn)行業(yè)，而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也為城市居民提供生產(chǎn)、生活、消費場所，容納新增人口，吸收農(nóng)村剩余勞動力，帶動城市升級。

從最初的野蠻生長中上下求索到尋找正確的成長路徑，從在爆發(fā)式增長中經(jīng)歷數(shù)次調控到探索良性的發(fā)展模式，房地產(chǎn)行業(yè)渴求發(fā)展方式的轉型，但又難舍舊有的路徑依賴，進而在一次次的糾結中遭受爭議，在爭議中艱難前行。

面對“新型城鎮(zhèn)化”這個全新概念，舊有的發(fā)展模式已難維系，不少專家們指出，“城鎮(zhèn)化不等于房地產(chǎn)化，房企需苦練內功，切勿集體機械化轉型。”

“未來3~5年，我們也許能夠看到國家會列出一部分重點支持發(fā)展的試點地區(qū)，在這些地區(qū)將存在大量機會。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長、中銳控股集團董事長錢建蓉認為，三四線城市能否在城鎮(zhèn)化方面走得更快，核心的問題還是要引進產(chǎn)業(yè)。沒有產(chǎn)業(yè)，沒有人口的導入就不可能有城鎮(zhèn)化。開發(fā)商應該看清未來的趨勢，在這個市場日趨細化的時期結合自身的特點進行定位，不能聽到“城鎮(zhèn)化”眼里就開始冒光。

“中國的房地產(chǎn)商、生產(chǎn)商太多，以后會逐步趨于行業(yè)集中、專業(yè)細分，提高專業(yè)化。”田明認為。

“可能再過10年，大家在主流城市能看到的活躍開發(fā)商就會只有二三十家了。非常多的開發(fā)商將在細分領域做得很好。”林中亦認為。

(關鍵字：城鎮(zhèn)化 房地產(chǎn) 新型城鎮(zhèn)化)