全年樓市行將收官，商品房銷售面積年內首次“轉正”，直接推動購房者看漲明年行情。“暖冬”的另一佐證是，房地產營業稅增長顯著，同比增速達58 .7%。中原地產、廣州經緯行等機構向南都記者分析認為，11月銷售一改往年淡季特點，推動購房者看漲行情，全年銷售實現正增長將成為不爭事實。

商品房銷售轉正

11月商品房銷售創年內新高，前11月累計銷售首次逆轉為正增長。國家統計局數據顯示，前11個月全國商品房銷售面積為9.1705億平方米，同比增長2.4%，增速較1-10月份提升3.5個百分點。這是這一指標在年內首次由負轉正，其中11月銷售面積領漲，環比增25.82%，印證“暖冬”行情。

根據易居房地產研究院數據，自9月以來商品房銷售面積已連續三個月銷售量在1億平方米以上，市場回穩跡象進一步顯現。前十一個月全國商品房銷售量和銷售額均超過去年同期，全年銷售實現正增長已成定局。

易居研究團隊預計，12月份的銷售面積、銷售金額依然可能會再創統計意義上月度新高，全年銷售市場回暖已成不爭事實。

“目前購房者入市積極性有明顯增加，尤其是之前觀望的剛需客戶再度入市。”鏈接地產分析師張旭向南都稱看漲原因是對于市場預期相對樂觀，近期也未出現明確的收緊信號。

“商品房在一二線城市的機會正在釋放，特別是一線城市較大力度的舊城改造，為后續開發提供了優質且成本較低的土地資源”，在港上市的佳兆業有關負責人告訴南都記者，對剛需房發展、快速周轉和城市更新的戰略發展而言也意味著機遇。

庫存加速下降

大面積向好的銷售也已經推動庫存緩慢下降。據中原地產的統計，上周全國多數城市住宅銷量同比均呈現明顯回暖跡象，庫存繼續消化。

根據易居研究院發布的《11月份新建商品住宅庫存報告》，11月份市場交易量躍居近兩年最高位，庫存回落。一線城市庫存量首次出現同比下降，三線城市成交量首次大于供應量，利好庫存去化。

易居研究員嚴躍進接受南都記者采訪表示，11月與12月正在逐步釋放9月和10月積壓的剛需，因此成交量活躍的局面會延續至年末。這樣，庫存量和存銷比的下降動力依然存在。

“我們監測的20個城市新建商品住宅庫存回落，相比上月0 .3%的回落速度，本月明顯加快。這也是繼9月份庫存量觸頂后，連續2個月出現庫存回落的現象。”嚴躍進表示，11月份推盤量略降、成交量激增，促使庫存回落效果明顯。

具體到各區域城市，截至11月份，一、二、三線20個城市新建商品住宅庫存總量分別為2972萬、2794萬和2545萬平方米，同比增長分別為-3.1%、0.3%和39.1%，環比增長分別為-1.8%、-2.4%和-0.5%。總體上庫存皆有回落。其中一線城市今年首次出現同比下降的現象，值得市場關注。

房地產營業稅大增近六成

與此同時，昨日財政部網站公布的數據顯示，11月份，全國財政收入7871億元。其中，房地產營業稅同比增加123億元，增長58.7%。

“一是去年同期收入基數較低(同比下降6.5%)，二是建筑業營業稅同比增加83億元，大幅增長31.8%，起到重要推動作用。”中原地產如是分析。

房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等，二手房交易過程中還有個稅、營業稅、契稅等等，商業地產還有房產稅等。在中原地產市場研究部總監張大偉看來，前11月財政收入上漲中房地產復蘇影響非常大。

近年隨著房地產價格的上漲，樓市的火熱，房地產稅收一直高速增長。歷史數據顯示，自2003年開始房地產稅收影響到整個財政收入增長率，2007年增長達到一個峰值，2008年進入低潮，2009年隨著樓市刺激又走向了一個峰值。

“在房地產高速發展10年后，地方的土地出入金也將逐漸減少，后市有可能會加快房產稅的試點范圍，作為增加稅收的重要手段。”張大偉表示。

申銀萬國有關研報認為，目前地產行業基本面和政策面很難發生大的改變，較確定的業績、開發商持續的快周轉戰略，都對房地產造成一定利好。

(關鍵字：房地產 樓市銷售面積 一線城市 庫存)