一、恒大爛尾樓暴雷演繹的市場規(guī)律性

馬忠普

據(jù)有關統(tǒng)計，全國爛尾房至少有2000萬套以上。恒大暴雷后在全國有162萬套爛尾房。僅恒大要完成保交樓，至少需要2500億元的資金。爛尾樓絕不是一個簡單的地產(chǎn)商售房合同逾期違約問題。更不能把爛尾樓的財產(chǎn)損失全部推給購房百姓。購房百姓在法律，經(jīng)濟上是地產(chǎn)商爛尾樓違規(guī)炒作的受害方。其中銀行對地產(chǎn)商建房貸款資金使用必須專款專用缺乏有效監(jiān)管。對留下爛尾樓的地產(chǎn)商大量購地開發(fā)新項目，一些銀行不加監(jiān)管，繼續(xù)提供新房地產(chǎn)建設項目貸款。政府不斷提高土地售價，土地財政推升房地產(chǎn)價格。土地財政和稅收收入已經(jīng)占房產(chǎn)售價的60%以上。相當程度上轉換成購房者沉重的債務負擔。即使從民生保障和擴大合理消費視覺看，高額的土地財政也是不可持續(xù)的。這就使中國的居民人均收入和承擔的購房價格比值遠遠高于西方市場經(jīng)濟國家的平均水平。高房價抑制了社會合理消費。巨額債務透資了百姓未來消費能力。巨額利益的誘惑也使房地產(chǎn)商鋌而走險，留下大批爛尾樓的同時，卻不斷開發(fā)新樓盤。終于釀成了符合市場經(jīng)濟周期性風險演繹規(guī)律的房地產(chǎn)暴雷。

當前，房地產(chǎn)市場價格陷入回落趨勢，使爛尾樓購房者不僅損失慘重，而且巨額債務嚴重影響了未來的百姓消費格局。大量爛尾樓問題已經(jīng)引起了社會和政府的高度關注。不僅政府連續(xù)出臺解決爛尾樓的政策。許多學者也紛紛提出走出爛尾樓困境的思路建議。

二、破解爛尾樓難題是法律責任，更是政府和社會的責任

馬忠普

想起十多年前，我曾經(jīng)作為市場專家受聘在新加坡法院為中國蘇州一家鐵礦石采購商與另一家國際鐵礦石對中國出口商因違反貿(mào)易合同引發(fā)糾紛案，在法庭上做市場價格演變形勢和合同違規(guī)法律責任的法庭辯護說明。

那年一季度因國內(nèi)鐵礦石市場需求增長，市場價格大幅度上漲超過20%。正是在這個時間，這家專注鐵礦石進口的國際貿(mào)易商無視合同規(guī)定的法律責任，違反合同交貨規(guī)定。對已經(jīng)進口到岸的鐵礦石，卻拒絕按期向國內(nèi)這家購買方按合同提供已經(jīng)到岸的鐵礦石。看著價格不斷上漲的進口鐵礦石試圖自己賣個好價錢。

可是他們并不清楚鋼鐵市場價格演繹規(guī)律。一段時間后，高價鐵礦石因出貨不好，市場價格又大幅下降了，甚至低于合同約定價格。但是這家進口商鐵礦石還是沒能出手，甚至不好賣了。幾個月過去了，為了減少自己違反合同規(guī)定造成的損失，又提出讓國內(nèi)購買方提貨。理說當然遭到拒絕。很顯然，無論一季度撕毀合同，拒絕供貨。還是后來鐵礦石高價沒出手，判斷市場價格還會漲，貪心不足。直到后來鐵礦石價格大幅回落，還沒有銷售出去。進口鐵礦石供應商這種違反合同法，不履行合同約定，市場失控，都應當為自己違法、違規(guī)，背離市場運行規(guī)律承擔經(jīng)濟法律后果。此時，卻試圖逼著國內(nèi)購買商按原合同價格交款提貨。這是沒有法律依據(jù)的。

新加坡法院法官庭審后宣布：國內(nèi)蘇州這家鐵礦石原合同購買方勝訴。一直違約的國際鐵礦石對中國出口的商家敗訴，并承擔全部法律和經(jīng)濟損失責任。新加坡是個法治國家。這個案例對國內(nèi)爛尾樓違約的法律責任認定很有借鑒價值。不過需要重視的是：從前面爛尾樓根源的分析中不難看出，解決爛尾樓不僅僅是一個法律經(jīng)濟責任，首要的任務更是一個重大的民生保障責任問題。

鑒于一些房地產(chǎn)商資金鏈斷裂，甚至頻臨破產(chǎn)的嚴峻現(xiàn)實。本著政府、銀行、房地產(chǎn)商和社會共擔責任的原則，銀行支持房地產(chǎn)商集中資金解決爛尾樓的后續(xù)建設問題；合理減、免部分房貸利息；政府適當減免房地產(chǎn)商財稅壓力；對于面對資金鏈斷裂的房地產(chǎn)商，可以組織國有和外部資本進入，進行爛尾樓資產(chǎn)重組并主持爛尾樓后續(xù)建設，發(fā)展安居房和公租房；爛尾樓竣工時，購房者按照交樓時市場價格，在扣除自己交的購房款基礎上重新核定銀行貸款數(shù)額。剩余貸款銀行從開放商那里收回。總之從社會、市場力量的視角，共擔責任。    

進入經(jīng)濟轉型期后，我國已經(jīng)進入經(jīng)濟發(fā)展和民生保障兩大社會發(fā)展目標協(xié)調(diào)推進的歷史新時期。要從社會利益分配格局合理化趨勢的視角，增加百姓就業(yè)和實際收入，減輕百姓沉重的債務負擔，加快解決千萬套爛尾樓困擾購房百姓安居和民生保障問題。

三、破解爛尾樓難題要堅持對腐敗的零容忍

——兼談解決爛尾樓的戰(zhàn)略思路

馬忠普

改革開放以來，特別是進入經(jīng)濟轉型期后，中國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展存在一些重大理論和實踐問題，一直沒有解決好。這不僅是釀成房地產(chǎn)暴雷和大量爛尾樓的主要根源。也同能否順利解決爛尾樓問題息息相關。

我國國有和民營企業(yè)都是社會主義市場經(jīng)濟條件下的市場經(jīng)營主體。這些企業(yè)依法自主經(jīng)營已經(jīng)成為中國經(jīng)濟發(fā)展的主導力量。體現(xiàn)了主導經(jīng)濟的活力和社會主義生產(chǎn)關系。有學者把資本逐利本性說成是資本的兩重性。但缺少深入研究。其實任何形態(tài)的資本都是在一定的社會生產(chǎn)關系中進行生產(chǎn)經(jīng)營和追求利潤的。無論從馬克思資本論研究的重點是資本主義私人占有的社會生產(chǎn)關系。還是資本與權力勾結演繹的我國貪腐嚴重和滋生非社會主義生產(chǎn)關系的經(jīng)濟活動。貪腐勢力漫延擾亂了經(jīng)濟秩序，演繹了醫(yī)療、教育、股市、司法腐敗，房地產(chǎn)暴雷和有害食品泛濫。這些領域違法利益鏈條形成的非社會主義生產(chǎn)關系更是演繹了社會主義生產(chǎn)關系的兩重性。中央多次重申對腐敗零容忍。股市換帥后進行了一系列改革，但是人們看到更多的是堅決打擊利益鏈條上的貪腐勢力。這才讓股市在反腐中絕地重生。這也再次讓人們看清了徹底鏟除貪腐利益鏈條是解決包括爛尾樓在內(nèi)的許多民生問題的根本出路。雖然兩會代表多次否決了官員財產(chǎn)公示制度，但是如果官員能夠向黨和人民宣誓不再貪腐，就可以制定從現(xiàn)在開始，如果發(fā)生貪腐超過10萬元就開除公職的國家治理制度。這雖然并不免除一些官員歷史貪腐的法律責任，但畢竟可以開創(chuàng)政府官員廉潔從政的新局面。也為解決上述包括爛尾樓在內(nèi)的民生領域難題掃清道路。

每個房地產(chǎn)爛尾樓都牽涉許多盤根錯節(jié)的違法利益鏈。從恒大暴雷演繹的全過程不難看出：貪腐演繹的非社會主義生產(chǎn)關系一定會危害和破壞中國經(jīng)濟的健康發(fā)展。實際上，認清房地產(chǎn)暴雷根源和爛尾樓事態(tài)嚴重性一定要放到這些非社會主義生產(chǎn)關系的研判中。堅持對貪腐的零容忍，才能正確認識和探索解決爛尾樓問題的經(jīng)濟政策與法律制度思路。

四、破解爛尾樓難題要堅持經(jīng)濟建設與民生保障同步協(xié)調(diào)發(fā)展

馬忠普

發(fā)展中國社會主義市場經(jīng)濟的目標是一個由若干子目標有機組成的框架結構體系。實際上發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟不僅有調(diào)整結構、科學高質量發(fā)展的任務，也要有民生保障發(fā)展目標任務。特別是經(jīng)濟進入轉型期后，已經(jīng)出現(xiàn)了傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)能過剩，發(fā)展增速放緩趨勢。減輕百姓債務負擔，增加百姓收入水平，擴大消費。瞄準工業(yè)發(fā)達國家，不斷提高中國老百姓收入占 GDP比重偏低的現(xiàn)狀。這實際上已經(jīng)成為經(jīng)濟轉型發(fā)展的重要任務之一。不僅讓百姓有幸福感，也是擴大消費能力，釋放潛在需求，為經(jīng)濟長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供源源不斷的巨大動力。這更是社會主義理論與實踐目標追求的重要內(nèi)涵。而絕不是一個簡單的GDP經(jīng)濟數(shù)字目標。

馬克思曾經(jīng)提出：資本驅動的再生產(chǎn)過程，也是生產(chǎn)關系的再生產(chǎn)過程。工業(yè)發(fā)達國家迫于市場經(jīng)濟周期性震蕩壓力，不斷改善民眾的教育、醫(yī)療、住房和收入的生活保障條件。也為工業(yè)化國家提供了不斷增加的市場經(jīng)濟發(fā)展空間。實踐表明：任何社會生產(chǎn)力和生產(chǎn)關系的進步都是人類社會歷史前進的基本動力。正是這個原因我曾經(jīng)選文提出我國經(jīng)濟轉型要同民生保障目標協(xié)調(diào)發(fā)展。讓民生保障提供的百姓消費增長推動社會主義市場經(jīng)濟健康發(fā)展。

聯(lián)系到我國醫(yī)療、教育、百姓安居、食品安全領域改革任務的艱巨。聯(lián)系到解決爛尾樓同時要破解政府、銀行、百姓高額債務危機；聯(lián)系到應對一些房地產(chǎn)商暴雷后的破產(chǎn)危機。聯(lián)系到民間施工企業(yè)又有多少欠款收不回來。不難看出各種違法利益鏈關系錯中復雜。這更需要把解決爛尾樓放到發(fā)展民生保障目標下統(tǒng)籌解決。要把民生保障作為經(jīng)濟轉型發(fā)展的重要任務。盡快建立反映民生保障的指標體系納入國家統(tǒng)計。作為社會主義理論和實踐的重大課題，這也是政府和社會的共同責任。

(關鍵字：地產(chǎn) 爛尾樓)