伴隨政策收緊，房地產信托規模同步出現大幅下滑。

11月11日，央行發布的社會融資數據顯示，10月新增信托貸款530億元，環比下降近50%。用益信托數據也顯示，10月共成立房地產信托44款，規模114.84億元，環比下滑45.35%。

業內人士將此歸因于監管收緊，10月以來，銀監會、交易所、發改委先后收緊房企信貸、發債融資。

21世紀經濟報道記者近期獲悉，銀監會下發通知擬對房價上漲過快的16個熱點城市銀行業金融機構進行專項檢查，房地產信托業務合規經營情況也被納入其中。

此外，10月份房地產集合信托收益率為6.88%，延續整體下行趨勢，這與信托整體收益率走勢一致。當月所有集合信托產品平均收益率為6.49%，這是7月份以來，連續第四個月平均收益率低于7%。

伴隨著市場無風險利率下滑，加上基準利率的持續下滑及降準所釋放的資金流動性效應逐漸顯現，用益信托方面預計，短期內信托產品的收益率將繼續維持低位。

監管收緊規模縮水

用益信托數據顯示，10月份發行房地產集合信托64款，發行規模達289.38億，與9月份239.02億的發行規模相比，有增無減。但其成立的規模卻并沒有這么多，數據顯示，10月份共成立房地產集合信托44款，規模114.84億元，規模環比下滑45.35%。

“產品發行規模更多的反映了房地產企業的資金需求，但需求最終能否實現不確定。產品發行可能出現取消、中止，或者成立規模不及預期等情況，且部分發行產品是框架的，比如簽一個30億的大框架，未來幾年完成，這只能說是潛在規模。”用益信托研究員廖鶴凱稱。

廖鶴凱進一步表示，成立規模是實打實當期規模，準確度更高，更容易體現行業變動情況。

11月11日央行發布的社會融資數據顯示，10月新增信托貸款為530億元，而9月份為1057億元。所謂社融規模新增信托貸款是指一定時期內（每月、每季或每年）實體經濟從信托公司獲得的資金總額。

對于房地產信托規模收縮，業內人士均歸因于政策收緊。

“一方面與季節性因素相關，往年到10月份都有這個趨勢，屬于相對常態的情況，但主要還是政策因素。”廖鶴凱對21世紀經濟報道記者表示，“房地政策收緊，一方面會導致信托公司做項目更加謹慎，二是會導致投資者投的時候更謹慎，相互作用下，導致產品成立規模減少。”

10月以來，蘇州、成都、合肥等二十多個城市先后發布樓市調控政策；同時監管力度也在加強，房企發債、銀行信貸都在收緊。

近期21世紀經濟報道記者獲悉，銀監會下發通知擬對房價上漲過快的16個熱點城市銀行業金融機構進行專項檢查，除對房地產開發貸、房地產中介等相關業務檢查外，房地產信托業務合規經營情況也被納入其中。具體內容包括：是否通過多層嵌套等產品規避監管要求；是否發放用于支付土地出讓價款的信托貸款；是否直接或間接為各類機構發放首付貸等違法違規行為提供便利等。

受政策影響，主要城市樓市成交量迅速降溫。“這種情況下，我們就采取了比較保守的心態，原來能掙到3個點左右，現在只能掙1個點左右，還冒那么大風險就不值得了。”一家西部地區信托公司高層人士直言。

房地產融資空間逐步收窄

信托一直是房地產的重要融資渠道，但近年來，信托資金投向房地產都相對克制。

自2015年以來，信托資產投向房地產行業占比逐漸下降，信托業協會發布的二季度數據顯示，房地產信托規模1.31萬億，占比8.52%，規模、占比均出現下滑。

西南財經大學信托與理財研究所分析稱，這與近年房地產市場降溫以及“去庫存”政策有關。

不過用益信托數據表明，房地產集合信托成立規模在三季度出現一定幅度上升，尤其是9月份，規模達210.15億。

“8、9月份規模增長，一方面與當時房產市場走勢有關，另外當時有很多銀行資金走信托通道到房地產，所以市場看到信托房地產規模也不少。”前述西部地區信托高層人士直言。

用益信托發布的《10月集合資金信托產品統計報告》認為，傳統房地產的融資業務，雖然在未來一段時間內仍有一定市場空間，但空間逐步收窄的趨勢將難以逆轉。

當前情形下，不少信托公司開展房地產業務通過各種措施控制風險。

其一便是標的選擇。一中型信托公司人士稱：“我們這一兩年做的綜合性項目較多，即集團既有房地產也有其它的板塊，單體項目很少做。因為單體項目受到房地產周期影響比較大，特別是小企業，一個項目出問題可能整個資金流就斷了。”

交易方式上，股債結合也成為重要選項。前述華北地區信托高層人士稱，一些資產非常好，但現金流不是特別好的房企，可以在折扣率充分低的情況下去做資產收購，即股債結合。“信托公司能控制股權，目的是保持比較好的流動性，而不是為了處置資產。”

“由于我國新型城鎮化今后還要經歷相當長的過程，住房需求將呈增長態勢。”國投泰康信托研究發展部認為，在這樣的環境下，信托公司要繼續提升房地產業務的專業能力和運營管理能力，重點開發房地產資產證券化產品、房地產私募投資基金、房地產信托投資基金等新型業務模式，提升在房地產業務領域的核心競爭力。

(關鍵字：房地產 信托)