“517”樓市新政滿月：滬穗成交量上漲明顯，深圳市場回升低于預期

監管層5月17日出臺樓市重磅新政至今已滿月，政策對于各地樓市刺激作用已有所顯現，而后續是否還有政策繼續加碼備受關注。

業內人士認為，從政策效果來看，“5·17”新政提升了市場活躍度，但整體效果略低于預期。成交數據顯示，新政后一個月，一線城市的上海、廣州樓市成交量提升明顯，但深圳成交升溫尚不明顯；而二線城市的杭州、成都、武漢等城市，新政后市場成交量也有所放大，但仍不如去年同期。

“房地產市場在經歷十幾年快速發展后，與經濟增速的換擋期、結構調整、前期刺激政策的消化期疊加，使得部分寬松政策對于市場的作用低于預期。”中原地產首席分析師張大偉稱。

其進一步表示，當下市場出現了跌幅放緩的跡象，隨著核心一二線城市逐步落實各項舉措，接下來市場有望進入政策效果兌現期。同時，6月房企將進入上半年業績沖刺階段，市場活躍度有望回升。

值得關注的是，6月7日，國常會專題討論房地產形勢，繼續研究儲備房地產去庫存、穩市場政策措施。分析師認為，2024年即將過半，房地產市場出現明顯好轉，政策或將繼續加碼。

“我們認為，6月恰逢房企年中沖刺節點，其營銷力度勢必有所加強，6月成交總量或將穩中有增，絕對量有望創年內新高。不過，基于去年基數較高，同比還可能延續降勢。”克而瑞分析師指出。

上海樓市熱度回升明顯

5月17日，央行等部門宣布從全國層面降低首付比、取消房貸利率下限、下調公積金貸款利率。隨后，各地先后落地“517”新政策，并結合各城市情況，出臺相關樓市扶持措施。

這其中，上海、廣州等城市的政策效果，較為明顯。

5月27日，上海發布“滬九條”優化調整房地產市場政策，出臺包括降首付、優化限購、降利率等措施。

中指研究院數據顯示，“滬九條”對上海新房市場的提振效果比較明顯，新政后的第一周和第二周，上海商品住宅（不含保障房）共成交27.7萬平方米，相比新政前兩周增長10%。

而在5月27日至6月16日，上海共17個新房項目開盤，其中位于長風板塊的豪宅項目嘉佰道開盤即罄，觀宸潤府及象嶼遠香湖岸等外環外剛改優質項目開盤去化率也較上一批次有所提升。從續銷新房表現來看，剛改項目在新政后到訪熱度明顯提升，優于遠郊剛需項目。

在二手房市場，實施“滬九條”后，上海多家中介平臺二手房帶看量及簽約量都有所上漲，2024年6月1日-16日上海二手房網簽達13381套，環比上月同期增長82%，較5月日均604套的日均水平出現大幅提升。

“因新政放開單身對外環內二手房的限購，且外環內老破小今年以來跌幅較大，市場認為價格繼續下跌空間較小，部分客戶在政策出臺后基于房價可能上漲的預期，選擇盡快出手。”中指研究院上海高級分析師陳炬蘭稱。

其進一步表示，根據以往經驗，新政出臺后短時間內市場情緒或高漲，最先表現在二手房市場，帶看及簽約量增量明顯。隨著一二手置換鏈條暢通，新房市場將隨之回暖，短期內房地產市場交易活躍度或進一步提升。

廣州新房成交量上升12%

廣州的市場反應，也不錯。

5月17日監管層“四箭齊發”之后，廣州于5月28日發布樓市新政，出臺優化土地和住房供應、調整優化住房限購政策、優化差別化住房信貸政策、降低公積金貸款繳存年限要求，以及支持公積金支付首付款、優化限售政策、支持“以舊換新”等措施。

實施新政后，廣州首付比例已降至歷史最低水平，當前廣州無論是限購政策，還是信貸政策等均是一線城市中最為寬松的城市。

在新政利好帶動下，廣州購房氛圍已有所轉變，無論是到訪量還是成交量均有一定的回升，尤其在廣州5.28新政發力之后，廣州樓市熱度上升了一個層次。

中指監測數據顯示，5月17日-6月16日，廣州新房網簽套數達5849套，相比新政前一個月5213套的網簽上升了12.2%。從周度數據來看，廣州6月10日-6月16日新房網簽1565套，創4月以來周度成交新高。

分析人士認為，隨著新政利好持續發酵，廣州市場購房需求有望進一步釋放。

深圳市場恢復低于預期

與上海、廣州不同的是，深圳在新政后的市場有所回暖，但目前效果并不明顯。

據中指研究院數據，2024年5月18日-6月17日，深圳新建商品住宅成交2286套，成交面積23.21萬平方米，比新政前一個月上漲3.96%；二手住宅共成交4136套，成交面積40.32萬平方米，比新政前一個月上漲2.86%。

“整體來看，深圳樓市復蘇低于預期，市場的行情冷熱不均。”中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅表示，核心區域的優質盤成交比較活躍，近期消化了很多房源，包括新房及二手房市場；而冷門板塊的樓盤，目前去化還是比較困難。

其進一步表示，目前，深圳樓市新房供應量充足，房價一直在低位運行，另外深圳樓市的保障房數量越來越多，分流了不少剛需購房者，加上深圳居民的收入漲幅未達到預期，大部分市民入市愿意較為謹慎。

分析人士認為，深圳政策落地時已經是月底，對市場的影響還未充分發揮，加之二手房過戶流程較長，成交數據滯后，預計政策效力在6月逐步兌現。

“深圳樓市雖有利好，但市場基礎并不牢固，在四個一線城市中，深圳樓市的放松程度也低于廣州。當前深圳房地產市場正處于企穩復蘇的階段，交易復蘇仍有待鞏固。”孫紅梅稱。

下半年政策是否會繼續加碼？

除上述幾個一線城市市場活躍度得到不同程度提振，部分二線城市如杭州、成都、武漢市場成交也有所回升。

5月9日，杭州出臺“杭七條”，宣布全面取消限購。中指院數據顯示，以5月9日至6月9日的時間節點計算，杭州共成交5439套新房，高于4月、5月成交水平；二手房成交也表現亮眼，5月杭州二手房成交維持8000套左右較高水平。

在成都，在“517新政”和成都“428新政”的共振作用下，成都5月二手房市場成交規模高于新房市場，但新房市場的降幅有所收窄。

而就武漢市場的變化，中指研究院華中市場分析師李國政表示，新政刺激下武漢市場活躍度明顯提升，新房、二手房咨詢量增多，成交規模增長，但并沒有實現顯著提升的狀態；整體來看，當前武漢二手房表現仍優于新房市場。

“新政之下的效果，不會像原來預期的那么明顯，但肯定有助于提升樓市景氣度。一部分地方對于政策反應會敏感些，像前景被人們看好的中心城市，市場反應就較快；而一些有存量要消化、以買方市場為主的地方，市場反應的動作肯定較慢。”財政部財政科學研究所原所長賈康表示。

“一線城市整體熱度好于二三線是大概率事件，上海、廣州、深圳因新政利好加持，短期內成交有望止跌。對于市場韌性較強的成都、西安而言，即便局部熱盤降溫，整體市場仍有望在高位運行。而對于多數弱二線和三四線城市而言，市場熱度仍有待核心一二線傳導，6月或將延續低位波動態勢。”一位房地產行業分析師指出。

前述克而瑞分析師認為，目前新政效應正在持續釋放，6月市場有望進入政策效果兌現期，但值得注意的是，市場恢復節奏仍依賴于居民收入預期的轉變。

對此，有分析人士認為，如果房地產仍未明顯好轉，政策方面有望繼續加碼。

“2024年樓市的需求，購房者的信心還需要一定時間恢復，目前市場還在逐漸見底過程中，市場也期待政策的力度更大一點。”張大偉稱。

(關鍵字：樓市)