在4月30日政治局會議明確將統籌研究消化存量房產后，杭州打響了收儲模式去庫存第一槍。

杭州市臨安區住房和城鄉建設局日前發布《關于收購商品住房用作公共租賃住房供應商的征集公告》。

公告顯示，經臨安區人民政府研究決定，在臨安區范圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。房源要求位于杭州市臨安區范圍內。

對于房源基本條件，臨安規定：房源以整幢作為基本收購單位，同時單套建筑面積不超過70平方米；收購房源需搭配一定比例車位，房源待售車位數量滿足配比條件，即60平方米（含）以下的每套按0.6個車位比例配置，60平方米以上的每套按1.0個車位比例配置。

此外，臨安還明確了收購房源的最高限價原則：以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價，最終按經區政府審議通過的《關于收購商品住房用作公共租賃住房的具體實施方案》執行。

“杭州臨安該項政策屬于全國首例。這意味著在去庫存或消化存量房產方面，國家隊正式出手了。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，這是對高層會議的落實，同時也對房企的庫存房源落實了新的去化導向。

多位分析師認為，杭州此舉可謂‘以舊換新’政策外，又一項重磅的政策創新，預計更多城市接下來可能會效仿杭州展開試點。

“在4月30日召開的政治局會議上，關于房地產方面，提到‘統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施’。相關部門接下來會實施哪些消化存量房產措施，由此倍受市場關注。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

那么，當前新房市場庫存情況如何？

據易居研究院數據，2024年3月，全國百城新建商品住宅庫存規模約49916萬平方米，環比下降0.1%，同比下降1.9%；按一、二、三四線城市分類，分別為3586、24163和22167萬平方米，環比增速分別為3.7%、-0.4%和-0.5%，同比增速分別為11.5%、-4.5%和-0.9%。

從去化周期來看，易居研究院數據顯示，3月份100個城市中一、二、三四線城市的新建商品住宅存銷比分別為19.2、21.6和33.1個月；而上述幾類城市2019年12月份去化周期，分別為12.2、8.9、和10.2個月。

有分析師指出，當前庫存的矛盾點不在于房企供應了很多房源，而在于庫存消化能力處于低位。

“目前庫存去化的主要問題之一，依然在于銷售端。雖然銷售端數據在提振、庫存絕對量也有所下降，但由于銷售規模持續處于低位，所以消化庫存的力量仍然偏弱。”嚴躍進表示。

從供應端情況來看，數據顯示，3月份全國百城新建商品住宅供應面積為2031萬平方米，環比增長156.1%，同比下降46.4%。目前百城新房供應面積，已連續10個月出現同比下降態勢。

另據克而瑞數據，熱點城市“舊庫存”占比達55%，即目前在售新房中，超過一半是2023年及之前年份批售的房源。其中，2023年三線城市“舊庫存”成交占比達到68%，只有約三成為2023年當年批售。

“這說明各地房企的供貨能力或推盤愿意有所下降。推盤量的回落，并不完全是對市場前景不看好，也可能源于債務壓力等困擾，削弱了房企供應能力。我們認為，今年融資協調機制等工作持續推進，包括各類資金加快導入到開發項目之中，將對房企推盤能力的修復具有積極的作用。”嚴躍進稱。

就如何統籌消化存量房產，58安居客研究院院長張波認為，存量房產的消化可能包括兩個方向，一是“以舊換新”，更好保障改善需求，并結合部分政府牽頭收購的舊房，進入保障房體系，這一鏈條的建設和打通非常重要。二是進一步放開限購，尤其是一線城市的限購門檻預計會進一步降低，由此帶動更多存量房產的去化。

“同時，存量房產消化也需要和‘城中村改造’相結合，盤活城市存量房產，并充分考慮更新城市面貌，強化完善基礎設施建設。改善城中村居民的居住環境，將有助于推動房地產市場的活躍，促進住房消費的增長。”張波表示。

而李宇嘉建議，對于消化周期過長的新盤項目，尤其是國企城投的項目，可考慮通過創新貨幣政策工具，注入中國版QE，收購在售項目用作保租房、配售型保障房，修復開發商資金鏈，以穩定開工和供地。

在李宇嘉看來，在進行具體操作時，可進行進一步細化分類：對于消化超過70%，尾貨去化難的項目，建議采取政府基金收購尾貨的方式實現完全去化，讓項目順利交付。對于前期消化較少、后續消化困難較大的項目，可通過產權調換將購房人置換到其他項目后，由基金介入整盤收購，考慮用于保租房或配售保障性住房。

“當前房地產市場正處于積極的調整和轉型過程之中，庫存壓力的化解需要一定的時間。我們認為房地產基本面總體在持續轉好，去庫存壓力也有進一步釋放的空間。”嚴躍進認為。

(關鍵字：樓市)