2023年房地產(chǎn)政策環(huán)境愈發(fā)寬松。

2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，各級(jí)政府部門頻繁優(yōu)化樓市政策，力促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，截至年底，政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段。

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，截至12月18日，今年地方松綁政策出臺(tái)達(dá)751次，較去年增加140余次，覆蓋城市超330個(gè)。其中9月出臺(tái)次數(shù)達(dá)去年以來(lái)峰值，單月出臺(tái)超140次。

雖然政策環(huán)境持續(xù)寬松，但居民收入預(yù)期弱、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期仍在等因素依然制約著市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏，新房市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)未改，樓市仍未出現(xiàn)明顯回溫。

在此市場(chǎng)環(huán)境下，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方，政策端還將如何發(fā)力？

“房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了兩年多的市場(chǎng)超調(diào)后，隨著供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，有利因素正在不斷增加，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示。

政策放松力度加大

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2023年的政策環(huán)境呈現(xiàn)愈來(lái)愈寬松的態(tài)勢(shì)。

其實(shí)在2023年上半年，中央層面并無(wú)實(shí)質(zhì)性的重磅刺激政策，而地方發(fā)布政策多為對(duì)現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，或意在規(guī)范市場(chǎng)秩序，政策力度限于“托而不舉”。

其中，在政策調(diào)整手段上，優(yōu)化公積金貸款政策及實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼占比居多，包括提高公積金最高可貸額度、降低公積金貸款首二套首付比例、支持提取公積金付首付以及延長(zhǎng)貸款年限等多項(xiàng)內(nèi)容。

“主要是一季度在積壓需求釋放、政策整體偏松推動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了一波小陽(yáng)春。”克而瑞分析師指出。

然而，二季度未能延續(xù)回暖趨勢(shì)，增長(zhǎng)動(dòng)能衰退，居民購(gòu)房預(yù)期走低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工等持續(xù)承壓。

克而瑞分析師指出，進(jìn)入2023年三季度，政治局會(huì)議定調(diào)行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，以此為分水嶺，中央政策力度逐漸由“托而不舉”逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”。

7月24日，政治局會(huì)議提出“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”，這一重大判斷為房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)。此后多部委明確房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向，各地政策持續(xù)落地，過(guò)去市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺(tái)的限制性政策正在逐步退出或優(yōu)化。

其中，需求端方面降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸接連落地，核心城市開(kāi)啟“四限”松綁潮；供給端方面，“三個(gè)不低于”、“房企白名單”等紓困措施相繼提出。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，三季度地方政策松綁加力提速，133個(gè)省市218次放松房地產(chǎn)政策，頻次較二季度翻倍，9月更是迎來(lái)核心城市雙限解禁潮，寧青漢等10個(gè)二線城市全面取消限購(gòu)，廣蘇等限購(gòu)縮圍，8城解除限售。

由于樓市遲遲未有明顯改善，進(jìn)入12月政策放松再次加磅。

12月11日至12日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，定調(diào)2024年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，房地產(chǎn)領(lǐng)域要化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、推進(jìn)“三大工程”、加快構(gòu)建發(fā)展新模式。

隨后12月14日，京滬兩城迅速落地購(gòu)房政策的優(yōu)化舉措，涉及降低首付比例、降房貸利率、優(yōu)化調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等，松綁力度大，覆蓋面較廣，利好信號(hào)強(qiáng)烈。

“整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷以及行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的積聚對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)、金融系統(tǒng)的穩(wěn)定均帶來(lái)了不利影響，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)至關(guān)重要。”中指院分析師表示。

2024年政策仍延續(xù)寬松基調(diào)

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年至今，中央及地方共計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)政策700余條，各地政策多采用提高優(yōu)化公積金政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼的方式，并涉及優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等方面。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然政策出臺(tái)次數(shù)不及2022年，但優(yōu)化力度已經(jīng)加大，目前多數(shù)城市的限制性政策均已取消，政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段。

而對(duì)于2024年房地產(chǎn)政策環(huán)境會(huì)如何發(fā)展，飽受關(guān)注。

12月21日至22日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)，系統(tǒng)總結(jié)2023年工作，分析形勢(shì)，明確2024年重點(diǎn)任務(wù)。會(huì)議指出，明年的工作要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，重點(diǎn)抓好4大板塊18個(gè)方面工作。

“此次全國(guó)住建會(huì)議對(duì)2024年住房等相關(guān)工作做了重要部署，對(duì)于精準(zhǔn)把握做什么、如何做，有更加清晰的理解。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

陳文靜表示，整體來(lái)看，本次住建部門的會(huì)議進(jìn)一步明確了2024年房地產(chǎn)政策的發(fā)力方向，我國(guó)住房發(fā)展正從“有沒(méi)有”進(jìn)入到“好不好”階段，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道”，“好房子”供給量增加也意味著將促進(jìn)更多改善性住房需求入市，未來(lái)改善性住房需求仍有較大釋放空間。

展望2024年，房地產(chǎn)政策有望從三方面發(fā)力。

首先，以“三大工程”建設(shè)為抓手，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。保障性住房、城中村改造等“三大工程”是住房多元供給改革的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的題中之意。

其次，落實(shí)供給端金融支持，落地執(zhí)行細(xì)則讓“三個(gè)不低于”、“融資三支箭”、“房企白名單”等措施真正落地見(jiàn)效。

最后，下調(diào)住房交易稅費(fèi)，比如購(gòu)買家庭唯一住房或改善住房，減免契稅、縮短增值稅、個(gè)人所得稅征免年限等，通過(guò)人才補(bǔ)貼、新市民、多孩家庭購(gòu)房補(bǔ)貼等財(cái)稅激勵(lì)措施，穩(wěn)需求進(jìn)而穩(wěn)市場(chǎng)。

專家認(rèn)為，未來(lái)，地方限制性政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，一線及部分強(qiáng)二線城市調(diào)控政策尚有松綁空間。其中，一線城市按照因區(qū)施策的方式優(yōu)化郊區(qū)限購(gòu)也存在可能；核心二線城市中預(yù)計(jì)將有更多城市全面取消限購(gòu)；更多低能級(jí)城市或通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。

“整體來(lái)看，2024年新房銷售市場(chǎng)依然面臨調(diào)整壓力。其中2024年一線城市新房銷售面積繼續(xù)穩(wěn)中有增；二線城市市場(chǎng)有望底部企穩(wěn)；三四線城市新房銷售規(guī)模或延續(xù)下行態(tài)勢(shì)。”上述中指院分析師稱。

(關(guān)鍵字：房地產(chǎn)政策)